"Beograd na vodi" - šta govori prvi konkretan podatak o ugovoru

Tri godine nakon prve stranačke promocije projekta "Beograd na vodi" a 14 meseci nakon zvanične promocije investitora za "projekat od nacionalnog značaja", gradonačelnik Beograda je u intervjuu Tanjugu predstavio građanima prvi konkretan podatak o formi i sadržini ugovora sa budućim investitorom za izgradnju "Beograda na vodi", što samo za sebe dovoljno govori o obimu transparentnosti ovog posla: "To zemljište se unosi kao udeo u pravno lice koje se zove 'Beograd na vodi d.o.o', gde će država Srbija i dalje biti minimum 30 odsto vlasnik, a većinski vlasnik biće naravno oni koji ulože novac. Zemljište se tom pravnom licu ne daje u vlasništvo, nego u zakup na 99 godina".

 

Kao što smo na početku i pretpostavili, verovatno će biti zaključen ugovor koji predstavlja jedan vid javno-privatnog partnerstva (zajedničko preduzeće države i investitora). Alternativno, možda će biti sproveden postupak koji se odnosi na prodaju 70% udela u postojećem državnom preduzeću na osnovu planiranih ulaganja i kod kojeg bi, da se sprovodi redovna procedura bio primenjen Zakon o privatizaciji. Pri tom bi to zajedničko preduzeće postalo (odmah?) zakupac zemljišta na 99%, a objekti bi bili izgrađeni prema nekom planu koji bi verovatno bio takođe ugovoren (pominje se rok od četiri godine).

 

Da li je ovaj dogovor povoljan? On to jeste u poređenju sa sadašnjom situacijom u kojoj država ne ubira nikakve prihode od korišćenja ovog zemljišta. Međutim, to nije pravi reper za poređenje. Poređenja imaju smisla jedino sa drugim mogućim aranžmanima sa potencijalnim investitorima na ovom zemljištu. Kao što smo isticali više puta, jedini pouzdani način da se to sazna bilo bi nadmetanje potencijalnih partnera gde bi tržište pokazalo da li neko nudi povoljnije uslove (to jest, da država ima više od 30% udela). Takvo nadmetanje bi bilo obavezno da je sprovedena procedura iz Zakona o JPP. I pre toga, da je sprovedena procedura iz istog tog Zakona, bilo bi potrebno da se kroz analizu utvrdi da li je zajedničko preduzeće bolje rešenje od drugih mogućnosti koje stoje na raspolaganju državnim organima (npr. da se zemljište u celini ili po parcelama da u zakup investitoru koji za to ponudi najviše).

 

U nedostatku drugih merila, do odgovora o povoljnosti ovog aranžmana bi se moglo doći jedino na osnovu poslova koji su iole slični. Mnoge privatne firme, velike i male, su proteklih decenija gradile zgrade u Beogradu bez sličnih aranžmana sa državom (u tome je bilo i mnogo loših urbanističkih rešenja i korupcije, ali to nije tema ovog teksta). Uobičajeni model bio je otkup postojećih prizemnih kuća. Investitor takvih radova je preuzimao obavezu da vlasnicima postojećih objekata u zamenu da deo novoizgrađenih stanova (često baš oko 30% budućih "kvadrata"), ali je pri tom preuzimao na sebe sve druge legalne i nelegalne obaveze - raščišćavanje terena, pripremu dokumentacije i pribavljanje dozvola, plaćanje naknada Gradu itd. Investitor projekta Beograd na vodi će biti u povoljnijem položaju, jer veliki deo ovih obaveza preuzima na sebe državni partner, a "lex specialis" predviđa i neke povlastice u vezi sa plaćanjem taksi i naknada. S druge strane, činjenica je da će za ovaj projekat troškovi izgradnje činiti veći deo ukupnih troškova nego u velikoj većini drugih slučajeva izgradnje u Beogradu, usled toga što se planira izgradnja veoma visokih objekata. Zbog toga nije moguće dati potpuno jasnu procenu o povoljnosti ovog aranžmana ovakvom analizom. To se može učiniti jedino javnim pozivom drugim zainteresovanim investitorima sa pitanjem da li bi pod uslovima koji će važiti za Eagle Hills ponudili Gradu/Srbiji veći udeo u izgrađenom poslovnom i stambenom prostoru na ovoj ili bilo kojoj drugoj lokaciji u užem gradskom jezgru?